Muğla’nın Bodrum ilçesi Torba Mahallesi Zeytinlikahve Mevkii’nde yer alan ve üst hakkı UNICO Sigorta A.Ş.’ye ait olan turizm konaklama tesisiyle ilgili kapasite değişimleri, idari ve yargısal süreçler ile birlikte kamuoyuna açıklanan teknik olmayan özetle ayrıntılı şekilde ortaya kondu. Projede özellikle oda sayısındaki artış ve sonrasında yapılan düşüş, çevresel ve hukuki tartışmaların merkezinde yer aldı.
İlk Kapasite: 98 Oda ve 196 YatakSöz konusu turizm konaklama faaliyeti, Muğla Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 19.02.2013 tarih ve 2455 sayılı ile 18.06.2015 tarih ve 8049 sayılı yazıları doğrultusunda 98 oda ve 196 yatak kapasiteli olarak değerlendirilmişti. Bu kapasite, Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) Yönetmeliği’nde yer alan eşik değerlerin altında kaldığı için proje ÇED kapsamı dışında bırakılmıştı. Bu dönemde tesis, Turizm Bakanlığı tarafından verilmiş 249 oda kapasiteli Turizm Yatırımı Belgesine sahip olmasına rağmen fiili kullanım ve değerlendirme 98 oda üzerinden yürütüldü.REVİZYONLARLA 315 ODAYA ÇIKTI İlerleyen süreçte tesisin ana bina (otel bloğu) ve villa tipi konaklama birimlerinde yapılan tadilat, bölünme ve revizyon çalışmaları, kapasiteyi önemli ölçüde artırdı. Özellikle villaların oda bloklarına dönüştürülmesiyle birlikte tesisin toplam kapasitesi 315 oda ve villaya ulaştı.Bu artış kapsamında:19 adet villa, odalar şeklinde revize edilerek 192 odaya dönüştürüldü,8 masaj odası Maldivian Suite,4 masaj odası Maldivian Villa olarak yeniden düzenlendi,Otel bloklarındaki 26 Deluxe oda revize edilerek 52 oda elde edildi,Superior odalarda yapılan düzenlemelerle 26 oda 32 odaya çıkarıldı.Bu kapasite artışı için Muğla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından 16 Mayıs 2023 tarihinde “ÇED Gerekli Değildir” kararı verildi.
MAHKEME KARARIYLA KAPASİTE DÜŞÜRÜLDÜ Ancak söz konusu “ÇED Gerekli Değildir” kararı, Muğla Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yargıya taşındı. Muğla 3. İdare Mahkemesi, 2023/1835 esas ve 2024/2112 sayılı kararıyla yürütmeyi durdurduBu kararın ardından projede kapsamlı bir revizyona gidildi. Otel ve villalarda:Bazı oda ve katlar tamamen kapatıldı, Bazı odalar depo alanı olarak kullanılmaya başlandı, Önceki yıllarda yapı kayıt belgesi iptal edilen otopark, sera, deck alanı ve iskele gibi kullanımlar kaldırıldı. Bu düzenlemeler sonucunda tesisin kapasitesi 315 birimden 243 oda ve villaya düşürüldü.
GÜNCEL KAPASİTE: 243 ODA VE 528 YATAK Kapasitenin resmi olarak tespiti amacıyla Bodrum Belediye Başkanlığı’na başvuru yapıldı. Belediye tarafından yapılan inceleme sonucunda, 27.01.2025 tarihli resmi yazı ile taşınmazların toplam 243 oda kapasitesinde olduğu belirlendi.Bu doğrultuda proje tanıtım dosyası:243 oda/villaToplam 528 yatak kapasitesi esas alınarak hazırlandı.Yetkililer, ÇED mevzuatı kapsamında çevresel yük hesaplamalarının da tesisin tam doluluk halinde barındıracağı kişi sayısı üzerinden yapıldığını belirtti.
ÇED MEVZUATINDA KAPASİTE ESASI ÇED İzin ve Denetim Genel Müdürlüğü’nün 09.09.2022 tarihli usul ve esaslarına göre; 50 oda ve üzeri turizm tesislerinde, devre mülk, villa ve apart tarzı birimler de tek tek oda kabul edilerek toplam kapasite hesabına dahil ediliyor. Bu nedenle söz konusu tesis, villa ve oda düzenlemeleriyle birlikte entegre turizm tesisi olarak değerlendiriliyor.ESKİ SAHİBİ SEZGİN BARAN KORKMAZ'DITesisin bulunduğu 75.000,10 m² büyüklüğündeki 111 ada 1 parsel, Maliye Hazinesi mülkiyetinde bulunuyor. Alan, 49 yıllığına Orman ve Su İşleri Bakanlığı tarafından tahsis edilmiş, üst hakkı 2018 yılında tesis edilmiş ve 07.01.2020 tarihinde UNICO Sigorta A.Ş. tarafından satın alınmıştı. Unico Sigorta, geçmişte kara para aklama suçlamalarıyla hakkında soruşturma açılan ve Türkiye’den kaçan Sezgin Baran Korkmaz’a aitti. 2022 yılında Korkmaz, hakkındaki davalar sürerken şirketin yönetimini devretmişti. Orman Genel Müdürlüğü tarafından yapılan başvurunun reddi üzerine konu yargıya taşındı. Danıştay 8. Dairesi’nin 2025/4014 sayılı kararı, UNICO Sigorta’nın mevzuata uygun hareket ettiğini ortaya koydu. Bu karar doğrultusunda tesisle ilgili işlemler sürdürülüyor.
PLANLAMA VE RUHSAT TARTIŞMALARI Tesis alanı, koruma amaçlı imar planlarında “Turizm Tesis Alanı” olarak tanımlanıyor. İlk yapı ruhsatları 2012 yılında alınırken, imar planlarına ilişkin açılan davalar sonucunda 2011 tarihli planların geçerliliği Danıştay kararıyla kesinleşti. Böylece yapı kullanma izin belgeleri de yasal dayanağa kavuştu.Yetkililer, tesisin 2013 yılında yürürlüğe giren yeni planlardan önce inşa edildiğini vurguluyor.
İlk Kapasite: 98 Oda ve 196 YatakSöz konusu turizm konaklama faaliyeti, Muğla Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 19.02.2013 tarih ve 2455 sayılı ile 18.06.2015 tarih ve 8049 sayılı yazıları doğrultusunda 98 oda ve 196 yatak kapasiteli olarak değerlendirilmişti. Bu kapasite, Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) Yönetmeliği’nde yer alan eşik değerlerin altında kaldığı için proje ÇED kapsamı dışında bırakılmıştı. Bu dönemde tesis, Turizm Bakanlığı tarafından verilmiş 249 oda kapasiteli Turizm Yatırımı Belgesine sahip olmasına rağmen fiili kullanım ve değerlendirme 98 oda üzerinden yürütüldü.REVİZYONLARLA 315 ODAYA ÇIKTI İlerleyen süreçte tesisin ana bina (otel bloğu) ve villa tipi konaklama birimlerinde yapılan tadilat, bölünme ve revizyon çalışmaları, kapasiteyi önemli ölçüde artırdı. Özellikle villaların oda bloklarına dönüştürülmesiyle birlikte tesisin toplam kapasitesi 315 oda ve villaya ulaştı.Bu artış kapsamında:19 adet villa, odalar şeklinde revize edilerek 192 odaya dönüştürüldü,8 masaj odası Maldivian Suite,4 masaj odası Maldivian Villa olarak yeniden düzenlendi,Otel bloklarındaki 26 Deluxe oda revize edilerek 52 oda elde edildi,Superior odalarda yapılan düzenlemelerle 26 oda 32 odaya çıkarıldı.Bu kapasite artışı için Muğla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından 16 Mayıs 2023 tarihinde “ÇED Gerekli Değildir” kararı verildi.MAHKEME KARARIYLA KAPASİTE DÜŞÜRÜLDÜ Ancak söz konusu “ÇED Gerekli Değildir” kararı, Muğla Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yargıya taşındı. Muğla 3. İdare Mahkemesi, 2023/1835 esas ve 2024/2112 sayılı kararıyla yürütmeyi durdurduBu kararın ardından projede kapsamlı bir revizyona gidildi. Otel ve villalarda:Bazı oda ve katlar tamamen kapatıldı, Bazı odalar depo alanı olarak kullanılmaya başlandı, Önceki yıllarda yapı kayıt belgesi iptal edilen otopark, sera, deck alanı ve iskele gibi kullanımlar kaldırıldı. Bu düzenlemeler sonucunda tesisin kapasitesi 315 birimden 243 oda ve villaya düşürüldü.GÜNCEL KAPASİTE: 243 ODA VE 528 YATAK Kapasitenin resmi olarak tespiti amacıyla Bodrum Belediye Başkanlığı’na başvuru yapıldı. Belediye tarafından yapılan inceleme sonucunda, 27.01.2025 tarihli resmi yazı ile taşınmazların toplam 243 oda kapasitesinde olduğu belirlendi.Bu doğrultuda proje tanıtım dosyası:243 oda/villaToplam 528 yatak kapasitesi esas alınarak hazırlandı.Yetkililer, ÇED mevzuatı kapsamında çevresel yük hesaplamalarının da tesisin tam doluluk halinde barındıracağı kişi sayısı üzerinden yapıldığını belirtti.ÇED MEVZUATINDA KAPASİTE ESASI ÇED İzin ve Denetim Genel Müdürlüğü’nün 09.09.2022 tarihli usul ve esaslarına göre; 50 oda ve üzeri turizm tesislerinde, devre mülk, villa ve apart tarzı birimler de tek tek oda kabul edilerek toplam kapasite hesabına dahil ediliyor. Bu nedenle söz konusu tesis, villa ve oda düzenlemeleriyle birlikte entegre turizm tesisi olarak değerlendiriliyor.ESKİ SAHİBİ SEZGİN BARAN KORKMAZ'DITesisin bulunduğu 75.000,10 m² büyüklüğündeki 111 ada 1 parsel, Maliye Hazinesi mülkiyetinde bulunuyor. Alan, 49 yıllığına Orman ve Su İşleri Bakanlığı tarafından tahsis edilmiş, üst hakkı 2018 yılında tesis edilmiş ve 07.01.2020 tarihinde UNICO Sigorta A.Ş. tarafından satın alınmıştı. Unico Sigorta, geçmişte kara para aklama suçlamalarıyla hakkında soruşturma açılan ve Türkiye’den kaçan Sezgin Baran Korkmaz’a aitti. 2022 yılında Korkmaz, hakkındaki davalar sürerken şirketin yönetimini devretmişti. Orman Genel Müdürlüğü tarafından yapılan başvurunun reddi üzerine konu yargıya taşındı. Danıştay 8. Dairesi’nin 2025/4014 sayılı kararı, UNICO Sigorta’nın mevzuata uygun hareket ettiğini ortaya koydu. Bu karar doğrultusunda tesisle ilgili işlemler sürdürülüyor.PLANLAMA VE RUHSAT TARTIŞMALARI Tesis alanı, koruma amaçlı imar planlarında “Turizm Tesis Alanı” olarak tanımlanıyor. İlk yapı ruhsatları 2012 yılında alınırken, imar planlarına ilişkin açılan davalar sonucunda 2011 tarihli planların geçerliliği Danıştay kararıyla kesinleşti. Böylece yapı kullanma izin belgeleri de yasal dayanağa kavuştu.Yetkililer, tesisin 2013 yılında yürürlüğe giren yeni planlardan önce inşa edildiğini vurguluyor. 
